一、關于寫字樓、房屋出租的維修賠償責任方面

1、在房屋出租的情況下，出租人和承租人誰應承擔房屋因台風原因損壞的責任？

一般情況：由出租人承擔房屋的維修責任或由承租人代為(wèi)維修，由出租人承擔維修費用(yòng)。

法律依據：根據《中華人民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》第七百一十二條“出租人應當履行租賃物(wù)的維修義務(wù)，但是當事人另有約定的除外”、第七百一十三條“承租人在租賃物(wù)需要維修時可(kě)以請求出租人在合理(lǐ)期限内維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可(kě)以自行維修，維修費用(yòng)由出租人負擔。因維修租賃物(wù)影響承租人使用(yòng)的，應當相應減少租金或者延長(cháng)租期因承租人的過錯緻使租賃物(wù)需要維修的，出租人不承擔前款規定的維修義務(wù)”、及第七百一十四條“承租人應當妥善保管租賃物(wù)，因保管不善造成租賃物(wù)毀損、滅失的，應當承擔賠償責任”的規定，若因為(wèi)台風強烈風力及暴雨侵襲等自然災害緻損，承租人在盡妥善保管使用(yòng)房屋的前提下，一般應當由出租人承擔房屋的維修責任或由承租人代為(wèi)維修，由出租人承擔維修費用(yòng)。

特殊情況：

情形1：如承租人使用(yòng)不當或者違約使用(yòng)造成的毀損，例如未妥善管好門窗導緻雨水入戶浸泡、未及時對門窗關閉等産生的财産損失，則應由租戶自行承擔；同時，給租賃物(wù)造成損壞的，承租人還應當承擔賠償責任。

情形2：若雙方在租賃合同中特别約定，房屋的自然損耗及災害緻損由承租人自行承擔維修責任的話，根據意思自治原則，承租人不得再主張出租人承擔維修責任。

二、關于商品房交付前和交付後的維修賠償責任方面

一般情況：根據房屋交付情形，對于未交付的房屋，由開發商承擔維修責任；

特殊情況：已交付的房屋，應當區(qū)分(fēn)受損原因及區(qū)域進行責任劃分(fēn)，具體(tǐ)如下：

情形1：針對交付後的商品房，根據《建設工程質(zhì)量管理(lǐ)條例》第四十條“在正常使用(yòng)條件下，建設工程的最低保修期限為(wèi)：（一）基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體(tǐ)結構工程，為(wèi)設計文(wén)件規定的該工程的合理(lǐ)使用(yòng)年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為(wèi)5年；（三）供熱與供冷系統，為(wèi)2個采暖期、供冷期；（四）電(diàn)氣管線(xiàn)、給排水管道、設備安(ān)裝(zhuāng)和裝(zhuāng)修工程，為(wèi)2年。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算”，故因台風暴雨襲擊導緻房屋外牆漏水和房屋防水層質(zhì)量問題導緻房屋滲水，建議業主查閱所購(gòu)買房屋的《商品房買賣合同》和《住宅質(zhì)量保證書》中約定載明的保修期。對于尚在保修期内的，業主可(kě)以要求開發商承擔保修義務(wù)，以及主張滲漏水緻使财産損失承擔賠償責任。

情形2：如超過了保修期，且在保修期内未曾向開發商主張“房屋外牆漏水和房屋防水層質(zhì)量導緻滲水”的房屋，因台風暴雨襲擊引發的漏水、滲水等問題則由業主自行承擔維修責任及費用(yòng)。

參考案例：山東省高級人民(mín)法院 (2023)魯民(mín)申13525号案件

法院認為(wèi)，《最高人民(mín)法院關于審理(lǐ)商品房買賣合同糾紛案件适用(yòng)法律若幹問題的解釋》第十條規定，交付使用(yòng)的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期内，出賣人應當承擔修複責任；出賣人拒絕修複或者在合理(lǐ)期限内拖延修複的，買受人可(kě)以自行或者委托他(tā)人修複。修複費用(yòng)及修複期間造成的其他(tā)損失由出賣人承擔。《建設工程質(zhì)量管理(lǐ)條例》第四十條規定，在正常使用(yòng)條件下，電(diàn)氣管線(xiàn)、給排水管道、設備安(ān)裝(zhuāng)和裝(zhuāng)修工程的最低保修期限為(wèi)2年。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。本案中，大某村村民(mín)委員會主張案涉房屋已經超出保修期，但是未提交證據證實案涉房屋的竣工驗收合格日期，故大某村村民(mín)委員會的相關理(lǐ)由依據不足。經一審法院現場勘驗後，已經認為(wèi)案涉房屋的窗框安(ān)裝(zhuāng)确實存在一定質(zhì)量問題，同時詢問大某村村民(mín)委員會對窗戶的安(ān)裝(zhuāng)是否存在質(zhì)量問題是否申請鑒定，但大某村村民(mín)委員會未在規定時間内申請鑒定，原判根據本案的具體(tǐ)情況酌情确定大某村村民(mín)委員會承擔70%的賠償責任，并無明顯不妥。

三、關于相鄰業主過錯的維修賠償責任方面

業主若因相鄰房屋原因（如裝(zhuāng)修不當、室内設施管理(lǐ)不善等）導緻滲漏水造成損失的，可(kě)要求相鄰業主及時排除妨礙、消除危險并賠償相應損失。

參考案例：上海市青浦區(qū)人民(mín)法院 (2024)滬0118民(mín)初4983号

法院認為(wèi)，“作(zuò)為(wèi)不動産的相鄰各方，應當謹慎、妥善……侵害相鄰物(wù)權，造成權利人損害的，權利人可(kě)以請求損害賠償。本案中，因原、被告對涉案房屋漏水原因陳述不一緻，根據原告申請，本院委托具有相關資質(zhì)的鑒定機構對涉案房屋漏水原因進行鑒定，并已出具鑒定意見書。根據鑒定意見書，106室房屋漏水原因為(wèi)2021年7月23日306室曾發生突發性滲漏水，水滲漏至206室室内後沿206室地面(106室頂面)下滲，導緻106室室内裝(zhuāng)飾裝(zhuāng)修受損。故被告宋某作(zuò)為(wèi)漏水發生時306室房屋權利人，應對原告因漏水産生的損失承擔賠償責任”。

四、關于在公共區(qū)域受損的維修賠償義務(wù)主體(tǐ)方面

如因台風導緻雨水進入地下停車(chē)場、地下室等公共區(qū)域，造成業主或承租人的私有車(chē)輛及财産損失，誰是賠償義務(wù)主體(tǐ)？可(kě)以向開發商追責嗎？可(kě)以向物(wù)業追責嗎?

1、關于開發商的責任，主要集中在小(xiǎo)區(qū)及地下車(chē)庫、地下室的排水系統是否按照國(guó)家規範标準建設，排水設計、施工是否符合行業規範。

如因開發商對地下車(chē)庫排水設計或施工不當，導緻使用(yòng)過程中出現排水問題，最終造成财産損失的結果，那麽業主可(kě)以要求開發商承擔一定賠償責任。需要注意的是，通過竣工驗收并不當然等同于排水系統可(kě)以正常排水，開發商交付的房屋應當保障正常的排水功能(néng)，若影響居住、使用(yòng)，仍應當賠償給業主、承租人造成的損失。

2、關于物(wù)業單位的責任，主要依據業主與物(wù)業管理(lǐ)人簽訂的《物(wù)業服務(wù)合同》來判定物(wù)業管理(lǐ)人是否盡到應盡職責，是否存在違約情形。

在《物(wù)業服務(wù)合同》中一般會約定，物(wù)業單位有對小(xiǎo)區(qū)内的公用(yòng)設施設備進行維修、養護的義務(wù)。若未盡合同約定義務(wù)及合理(lǐ)告知、維護義務(wù)，例如未能(néng)對共用(yòng)排水設施、設備定期進行清理(lǐ)、疏通，未及時通知、做好極端天氣下的房屋、車(chē)輛防範措施，則需要對管道堵塞導緻的積水倒灌、車(chē)輛浸泡毀損等損失承擔一定的賠償責任。

車(chē)主與物(wù)業公司構成保管合同關系，物(wù)業公司有妥善保管車(chē)輛的義務(wù)。台風來臨，地下車(chē)庫被倒灌進水，造成業主停放車(chē)輛損毀滅失的，物(wù)業公司未盡妥善保管義務(wù)與通知義務(wù)的，不能(néng)因台風是不可(kě)抗力免除全部責任，應當承擔部分(fēn)責任。保險公司在車(chē)損險賠償範圍内理(lǐ)賠車(chē)主後，可(kě)向物(wù)業公司追償。

參考案例：海口市中級人民(mín)法院（2018）瓊01民(mín)終1984号案 

海南某物(wù)業服務(wù)有限公司與李某某物(wù)業服務(wù)合同糾紛二審《民(mín)事判決書》一審法院認為(wèi)，某公司系某小(xiǎo)區(qū)的物(wù)業管理(lǐ)服務(wù)企業，對其物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域包括地下車(chē)庫負有維修、養護和管理(lǐ)的義務(wù)，且應遵循誠實信用(yòng)原則，履行通知、協助等附随義務(wù)。某公司在威馬遜台風登陸前後是否完全盡到物(wù)業服務(wù)管理(lǐ)義務(wù)，是認定其是否完全履行物(wù)業服務(wù)合同約定義務(wù)的關鍵。“威馬遜”超強台風是多(duō)年來少見的破壞力超大的自然災害。在其登陸之前，氣象部門已連續發布預報，其強度等級及登陸時間和地點是可(kě)以預見的。雖然“威馬遜”超強台風破壞力遠(yuǎn)超常人預計，造成的後果确實存在難以預見、難以避免、難以克服的情形，但是如果某公司采取措施适當，台風造成的損失可(kě)以減小(xiǎo)到最低程度。雖然某公司在“威馬遜”台風登陸前在小(xiǎo)區(qū)内張貼了《溫馨提示》，盡到了提示義務(wù)，但是其未舉證證明其已經完全盡到維護服務(wù)的義務(wù)，某公司未窮盡其服務(wù)管理(lǐ)手段，采取措施不當，履行物(wù)業服務(wù)合同存在違約行為(wèi)，應承擔違約責任，應對李某車(chē)輛損失承擔部分(fēn)賠償責任，而不能(néng)以不可(kě)抗力為(wèi)由全部免責。基于“威馬遜”為(wèi)超強台風，屬重大自然災害，最終一審法院酌情認定某物(wù)業服務(wù)公司對李某某的車(chē)輛損失承擔20%的賠償責任，賠償金額為(wèi)176295元。二審法院海口中院對上述認定予以維持。

五、關于建築物(wù)、廣告牌、樹木(mù)等對損壞車(chē)輛等财物(wù)的責任承擔主體(tǐ)方面

1、建築物(wù)、廣告牌等懸挂物(wù)對損壞車(chē)輛等财物(wù)的責任承擔主體(tǐ)方面

情形1：根據《民(mín)法典》第一千二百五十二條“建築物(wù)、構築物(wù)或者其他(tā)設施倒塌、塌陷造成他(tā)人損害的，由建設單位與施工單位承擔連帶責任，但是建設單位與施工單位能(néng)夠證明不存在質(zhì)量缺陷的除外。建設單位、施工單位賠償後，有其他(tā)責任人的，有權向其他(tā)責任人追償”的規定，受損财産權利人可(kě)根據前述單位的過錯情況主張賠償責任。

情形2：除上述情形外，在台風暴雨天氣中，對于已交付的建築物(wù)、構築物(wù)或者其他(tā)設施及其擱置物(wù)、懸挂物(wù)如發生脫落、墜落造成了停放車(chē)輛發生了财産損失時，承擔賠償責任的主體(tǐ)是誰？

根據《民(mín)法典》第一千二百五十三條“建築物(wù)、構築物(wù)或者其他(tā)設施及其擱置物(wù)、懸挂物(wù)發生脫落、墜落造成他(tā)人損害，所有人、管理(lǐ)人或者使用(yòng)人不能(néng)證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理(lǐ)人或者使用(yòng)人賠償後，有其他(tā)責任人的，有權向其他(tā)責任人追償”的規定，物(wù)業公司作(zuò)為(wèi)小(xiǎo)區(qū)的管理(lǐ)人，對小(xiǎo)區(qū)外牆、外牆瓷磚等公用(yòng)部位負有維護、保養、管理(lǐ)的義務(wù)，需要提供證據證明其對小(xiǎo)區(qū)外牆瓷磚等公共區(qū)域已盡到了日常維修養護、檢查等管理(lǐ)義務(wù)。如不能(néng)，則司法實踐中法院會認定物(wù)業公司對公共區(qū)域發生的脫落墜落的損害後果存在過錯，應當承擔相應的過錯責任。

相關生效民(mín)事判決認為(wèi)，雖然台風登陸屬于不可(kě)抗力，但物(wù)業公司未舉證證明其在案涉的損害後果發生前，其已在案涉小(xiǎo)區(qū)的公共區(qū)域張貼了通知或在小(xiǎo)區(qū)業主群中，已告知小(xiǎo)區(qū)業主有台風，并提示業主注意停車(chē)位置及場所，故物(wù)業公司以“外牆瓷磚脫落是由于當日台風，突發狂風暴雨造成，屬于不可(kě)抗力”為(wèi)由，主張其不存在過錯，法院依法不予采信。

2、樹木(mù)等對損壞車(chē)輛等财物(wù)的責任承擔主體(tǐ)方面

《民(mín)法典》第一千二百五十七條規定“因林木(mù)折斷、傾倒或者果實墜落等造成他(tā)人損害，林木(mù)的所有人或者管理(lǐ)人不能(néng)證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任”，根據某生效案例，法院認為(wèi)，依據國(guó)務(wù)院2017年修訂的《城市綠化條例》第十七條相關規定，結合本案現有證據可(kě)認定，砸傷朱某蘭車(chē)輛的樹木(mù)位于某某病院家屬院内，某某病院系該家屬院内的樹木(mù)的所有人或管理(lǐ)人，負有安(ān)全管理(lǐ)義務(wù)。當林木(mù)折斷，傾倒或者果實墜落與受害人人身、财産受損存在因果關系時，承擔損害賠償的責任主體(tǐ)為(wèi)林木(mù)的所有人或管理(lǐ)人，且林木(mù)折斷緻人損害的侵權責任适用(yòng)的是過錯推定責任原則，某某病院未提供充分(fēn)證據證明其無過錯，故推定其對損害後果的發生存在過錯，應承擔賠償責任。某某病院辯稱系台風導緻朱某蘭的車(chē)輛受損屬不可(kě)抗力，不可(kě)抗力是不能(néng)預見、不能(néng)避免且不能(néng)克服的客觀情況，不可(kě)預見是指根據現有技(jì )術水平，一般對某件事的發生沒有預知能(néng)力。不可(kě)避免且不可(kě)克服是指當事人已經盡到最大努力采取一切可(kě)以采取的措施，仍不能(néng)避免某種事件發生或克服事件所造成的損害後果。本案中，某某病院是能(néng)夠通過正常履行養護職責如定期對林木(mù)生長(cháng)情況進行檢查，對因極端天氣、自然枯死、病蟲害等因素有可(kě)能(néng)發生林木(mù)折斷、傾倒等安(ān)全隐患進行消除，以盡力避免損害結果的發生，故本案不屬于不可(kě)抗力情形，對其辯解意見本院不予采信，某某病院應承擔侵權賠償責任。

六、關于“車(chē)泡水”“車(chē)輛被沖走丢失”“玻璃破損”的保險責任方面

根據2020年9月19日起正式實施的《關于實施車(chē)險綜合改革的指導意見》“在基本不增加消費者保費支出的原則下，支持行業拓展商車(chē)險保障責任範圍。引導行業将機動車(chē)示範産品的車(chē)損險主險條款在現有保險責任基礎上，增加機動車(chē)全車(chē)盜搶、玻璃單獨破碎、自燃、發動機涉水、不計免賠率、無法找到第三方特約等保險責任，為(wèi)消費者提供更加全面完善的車(chē)險保障服務(wù)”的規定，同時參考《中國(guó)保險行業協會機動車(chē)商業保險示範條款（2020版）》第一章“機動車(chē)損失保險”第六條“保險期間内，被保險人或被保險機動車(chē)駕駛人（以下簡稱“駕駛人”）在使用(yòng)被保險機動車(chē)過程中，因自然災害、意外事故造成被保險機動車(chē)直接損失，且不屬于免除保險人責任的範圍，保險人依照本保險合同的約定負責賠償”的内容，車(chē)損險的保障範圍已涵蓋因暴雨、台風等自然災害造成的涉水險、玻璃險等附加險。在已投保的情況下，車(chē)輛泡水、發動機涉水、玻璃破損的，被保險人有權通過車(chē)損險申請理(lǐ)賠。

需要注意的是，車(chē)輛泡水一般分(fēn)為(wèi)兩種情況：停放狀态下被泡和行駛過程中被泡。因暴雨造成停放的車(chē)輛發動機涉水損壞的，被保險人應當獲得保險賠償。

而車(chē)輛行駛過程中被泡，因大多(duō)數保險公司的車(chē)損險對“發動機涉水”問題都約定了免責條款，是否能(néng)獲得保險理(lǐ)賠需要視具體(tǐ)情況而定。

免賠的适用(yòng)情形包括：一是車(chē)輛涉水後，駕駛人啓動發動機，對發動機造成損壞；二是駕駛車(chē)輛過程中因涉水發生熄火，駕駛人二次啓動導緻發動機遭受二次損壞的，一般會認為(wèi)駕駛人具有主觀過錯，二次損壞部分(fēn)不予理(lǐ)賠，由被保險人自行承擔。

車(chē)輛被沖走丢失，通常情況下，隻要投保了車(chē)損險，車(chē)輛被沖走後确實無法找回的，保險公司會按車(chē)輛實際市場價值進行理(lǐ)賠。從具體(tǐ)的操作(zuò)上看，需要被保險人到當地公安(ān)機關申請出具滅失證明，再到車(chē)管所辦理(lǐ)車(chē)輛注銷手續，最後到保險公司進行理(lǐ)賠。

車(chē)輛因在台風雷暴天氣中出現了玻璃破損，如果車(chē)主此前投保了車(chē)損險，隻要車(chē)輛不存在“事故發生後，被保險人或駕駛人故意破壞、僞造現場，毀滅證據；發生保險事故時被保險機動車(chē)行駛證、号牌被注銷；被扣留、收繳、沒收期間；競賽、測試期間，在營業性場所維修、保養、改裝(zhuāng)期間”等保險公司責任免除情形的，保險公司将會根據在雙方簽訂的保險條款約定在保險責任範圍内承擔賠償責任。