一、背景

馬來西亞（尤其是西馬來西亞）憑借其戰略位置、政府支持和優越的基礎設施，吸引了大量國(guó)内外投資，成為(wèi)國(guó)際數據中心投資的熱門區(qū)域。根據全球領先的市場研究和數據分(fēn)析公司Research And Markets于2023年出具的報告，馬來西亞的數據中心市場預計将在2023年至2029年間以13.92%的年複合增長(cháng)率（CAGR）增長(cháng)，從2023年的18.1億美元增長(cháng)到2029年的39.7億美元。各大科(kē)技(jì )巨頭（如谷歌和亞馬遜AWS），已宣布将在馬來西亞投資建立新(xīn)的數據中心，進一步鞏固了馬來西亞作(zuò)為(wèi)東南亞數據中心樞紐的地位。

馬來西亞可(kě)分(fēn)為(wèi)東馬來西亞（包括加裏曼丹島北部的沙巴州和沙撈越州）和西馬來西亞（包括馬來西亞半島的十一個州和兩個聯邦直轄區(qū)）。一方面，西馬來西亞和東馬來西亞在土地和電(diàn)力等領域所應遵守的法律不同，從而導緻數據中心投資和開發的合規要求有所差異；另一方面，因西馬來西亞的基礎設施優于東馬來西亞，馬來西亞的大多(duō)數數據中心項目均在西馬來西亞落地，而外國(guó)投資者（如谷歌、亞馬遜和萬國(guó)數據等）也多(duō)選擇在西馬來西亞進行數據中心投資和開發。因此，本文(wén)主要基于筆(bǐ)者在西馬來西亞完成的數據中心投資項目的實踐經驗，旨在為(wèi)潛在投資者在西馬來西亞投資數據中心項目提供具有實操性的參考。為(wèi)免除疑義，下文(wén)所稱“馬來西亞”均特指西馬來西亞。

由于篇幅限制，本文(wén)系十問十答(dá)系列的上篇文(wén)章，涵蓋以下第一部分(fēn)的五個問題，本系列下篇文(wén)章将繼續讨論第二部分(fēn)的五個問題。

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馬來西亞數據中心熱門區(qū)域

目前，馬來西亞的數據中心投資主要集中在幾個關鍵區(qū)域，包括吉隆坡（Kuala Lumpur）、賽柏再也（Cyberjaya）以及柔佛（Johor）等。這些區(qū)域因其地理(lǐ)位置、基礎設施和政府支持而吸引了大量投資者。

吉隆坡 

吉隆坡是馬來西亞的首都，也是數據中心發展的主要區(qū)域之一。政府推出的吉隆坡智慧城市總體(tǐ)規劃（Kuala Lumpur Smart City Master Plan 2020-2025）極大地推動了該地區(qū)的工業基礎設施發展，吸引了大量投資者。該規劃旨在通過發展智能(néng)基礎設施和數字技(jì )術，提升城市的可(kě)持續發展和生活質(zhì)量。

賽柏再也

位于大吉隆坡區(qū)域内的賽柏再也（Cyberjaya）也是另一個主要的數據中心集群區(qū)域。賽柏再也作(zuò)為(wèi)多(duō)媒體(tǐ)超級走廊（MSC Malaysia）的核心城市，自成立以來一直是馬來西亞科(kē)技(jì )和創新(xīn)的中心。該地區(qū)已經擁有多(duō)家運營中的數據中心，并繼續吸引新(xīn)的投資和建設項目。賽柏再也的數據中心不僅服務(wù)于本地市場，還為(wèi)區(qū)域和國(guó)際客戶提供高效的數字基礎設施服務(wù)。

柔佛

柔佛，尤其是依斯幹達公主城（Iskandar Puteri），正迅速成為(wèi)數據中心投資的新(xīn)熱點區(qū)域。新(xīn)加坡電(diàn)信（Singtel）和馬來西亞電(diàn)信（Telekom Malaysia）最近在此區(qū)域啓動了一個64MW的數據中心項目。此外，柔佛的賽德(dé)納科(kē)技(jì )園（Sedenak Tech Park）也提供了大量的土地和優質(zhì)的基礎設施，吸引了更多(duō)的數據中心投資。

已在上述區(qū)域的部分(fēn)典型數據中心項目包括（但不限于）：

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二、 問題讨論

1、外國(guó)投資者投資馬來西亞數據中心項目是否存在任何行業或者其他(tā)類别的限制？

開放市場與行業限制

馬來西亞實行開放的市場經濟，大部分(fēn)經濟領域對外國(guó)資本全面開放，外國(guó)投資者可(kě)以持有100%股權。然而，某些行業（如漁業和煙草(cǎo)業）嚴格禁止外資進入；另外，部分(fēn)行業（如金融服務(wù)和電(diàn)信行業）通過股權結構對外資參與進行限制。從行業準入及監管的角度，馬來西亞對外國(guó)投資者投資數據中心并無特别限制也未設置專門的“數據中心運營執照”，所有适用(yòng)于國(guó)外投資者的行業資質(zhì)及審批要求同樣适用(yòng)于國(guó)内投資者。

通訊服務(wù)許可(kě)證要求及限制

但是，根據《1998年通訊與多(duō)媒體(tǐ)法案》（Communications and Multimedia Act 1998），如果數據中心提供的服務(wù)涉及網絡服務(wù)、網絡設施或應用(yòng)服務(wù)，則外國(guó)投資人需要取得通訊和多(duō)媒體(tǐ)委員會（MCMC）頒發的相關許可(kě)證，包括網絡服務(wù)提供商（NSP）許可(kě)證或網絡設施提供商（NFP）許可(kě)證等。根據馬來西亞法律，該等服務(wù)被視為(wèi)電(diàn)信業務(wù)，因此外國(guó)投資人持股比例最多(duō)不得超過49%。

涉及政府信息時的安(ān)全要求

此外，如果數據中心存儲政府信息或官方機密（《1972年官方機密法》（Official Secrets Act 1972）所定義），政府可(kě)能(néng)會根據《1959年保護區(qū)和保護地法》（Protected Areas and Protected Places Act 1959）将其劃定為(wèi)“保護區(qū)”或“保護地”，或者根據《1972年官方機密法》将其指定為(wèi)“禁區(qū)”。被劃定為(wèi)“保護區(qū)”“保護地”或“禁區(qū)”的數據中心必須采取相應的安(ān)全措施，具體(tǐ)安(ān)全要求取決于其類别。這意味着數據中心運營商需滿足更嚴格的安(ān)全标準，如加強物(wù)理(lǐ)安(ān)保、實施嚴格訪問控制、确保數據加密和定期安(ān)全審計，以防止未經授權的訪問和信息洩露，保護國(guó)家安(ān)全和公共利益。

2、對于外國(guó)投資者購(gòu)買土地及房産是否有任何限制，以及對于數據中心用(yòng)地的土地性質(zhì)有何要求？

土地購(gòu)買及租賃限制

在馬來西亞，外國(guó)投資者在購(gòu)置或租賃土地時需遵守多(duō)項法律和行政規定，包括獲得州政府的同意及/或經濟規劃單位（EPU）的批準。一方面，根據《國(guó)家土地法典》（National Land Code）第433B條，外國(guó)公司或外商投資公司必須向州政府提交書面申請并獲批。另一方面，對于價值達到或超過2000萬令吉（約440萬美元）且可(kě)能(néng)稀釋原住民(mín)及當地政府所有權（例如，導緻其持有的相關股權或産權低于30%）的不動産收購(gòu)，需獲得EPU批準。此外，各州對外國(guó)人購(gòu)買土地設有最低價格門檻，如在聯邦直轄區(qū)、馬六甲和柔佛等地，不動産價格需至少為(wèi)100萬令吉（約22萬美元），同時外國(guó)人不得購(gòu)買馬來原住民(mín)保留地和某些農業用(yòng)地。考慮到主流數據中心所需占據的面積及位置，外國(guó)投資者觸發上述不動産收購(gòu)限制的幾率很(hěn)小(xiǎo)。

數據中心用(yòng)地的土地性質(zhì)要求

根據馬來西亞法律，數據中心選址需避開農業用(yòng)地、馬來原住民(mín)保留地、低成本和中低成本住宅用(yòng)地、森林保留地及公共設施用(yòng)地。農業用(yòng)地主要用(yòng)于農業生産活動，馬來保留地專為(wèi)馬來族群使用(yòng)，低成本住宅用(yòng)地為(wèi)低收入群體(tǐ)提供住房，森林保留地受法律保護用(yòng)于環境保護，公共設施用(yòng)地用(yòng)于建設公共基礎設施，這些土地均被禁止或限制用(yòng)于數據中心建設。因此，數據中心通常會在工業用(yòng)地（如亞馬遜AWS數據中心）或商業用(yòng)地（如阿裏巴巴吉隆坡數據中心）上進行開發。實踐中，多(duō)數數據中心會設在工業園區(qū)（工業用(yòng)地），因為(wèi)這些園區(qū)通常具備完善的基礎設施，如電(diàn)力供應、通信網絡和便捷的交通。

如何選擇及對接工業園區(qū)

數據中心投資者在選擇工業園區(qū)時，可(kě)以通過政府網站、行業展會和商業地産代理(lǐ)等渠道收集和了解相關信息。政府網站如馬來西亞投資發展局（MIDA）和各州經濟發展公司（SEDC）提供關于土地使用(yòng)政策、基礎設施規劃和投資激勵的詳細資料；行業展會如國(guó)際數據中心展覽會和馬來西亞國(guó)際工業園區(qū)博覽會則是直接與園區(qū)管理(lǐ)方溝通和了解最新(xīn)園區(qū)信息的重要平台；而商業地産代理(lǐ)能(néng)夠提供定制化的園區(qū)選擇和評估服務(wù)。在初步接觸時，投資者需明确表達對電(diàn)力、通信和其他(tā)基礎設施的具體(tǐ)需求，如電(diàn)力負荷、網絡帶寬和冷卻系統等，以确保所選園區(qū)能(néng)夠滿足數據中心的長(cháng)期發展需要。通過與政府部門、行業展會和商業代理(lǐ)的緊密對接，投資者可(kě)以更全面地獲取支持和資源，确保項目的順利實施。

3、數據中心是否必須在單一産權的土地上進行開發？多(duō)地塊完成産權合并需要多(duō)長(cháng)時間？

在馬來西亞，如果開發商需要購(gòu)置多(duō)塊土地開發一個數據中心，在項目申請規劃和施工許可(kě)前，開發商通常需要進行土地合并（amalgamation），這是因為(wèi)當地土地管理(lǐ)部門通常會要求數據中心的開發需要在一個單一産權（single title）的土地上進行，這樣做主要基于地方土地管理(lǐ)要求、基礎設施需求以及運營管理(lǐ)等方面的考慮。

單一産權的法律及合規性考慮

從法律和合規性來看，馬來西亞的各州土地管理(lǐ)法規一般要求特定類型的開發項目（如大型商業或工業項目）應在單一産權的土地上進行。這簡化了土地所有權的管理(lǐ)和法律合規性要求，确保項目能(néng)夠順利進行。此外，這也有助于滿足地方城市規劃部門的要求，确保土地用(yòng)途與項目開發計劃一緻，從而使開發商可(kě)順利獲得相關的規劃和施工許可(kě)。

單一産權的整合及管理(lǐ)優勢

在基礎設施和實用(yòng)性方面，數據中心需要大量的基礎設施支持，包括電(diàn)力、冷卻系統和網絡連接。一個單一産權的土地有助于集中管理(lǐ)和建設這些基礎設施，确保數據中心的高效運行。如果土地分(fēn)為(wèi)多(duō)個産權，即使都在同一所有權人名下，也會增加規劃和建設的複雜性。例如，每塊土地可(kě)能(néng)需要單獨的許可(kě)證和規劃批準，這會增加項目開發時間和成本。在運營和管理(lǐ)方面，在一個單一産權的土地上進行開發，便于數據中心的統一管理(lǐ)和運營，減少因土地分(fēn)割帶來的管理(lǐ)複雜性和法律糾紛。單一産權使得管理(lǐ)和維護工作(zuò)更加簡便，所有的法律文(wén)件和合同都可(kě)以針對一個産權進行處理(lǐ)。

産權合并所需的時間

一般來說，完成土地合并的過程大約需要12至18個月的時間（以吉隆坡為(wèi)例）。這個過程涉及多(duō)個階段，包括申請、評估和批準等步驟。考慮到土地完成合并在實操中是項目工程啓動開工建設的必要條件，我們建議投資人應謹慎考慮上述審批時間對整個項目流程的影響。

4、馬來西亞數據中心開發運營需要哪些證照？由哪些政府部門頒發？

外國(guó)投資者開發和運營馬來西亞數據中心項目所需要獲得的核心許可(kě)和證照如下：

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5、數據中心運營商（業主）在項目設計施工及建設方面應注意哪些事項？馬來西亞建築工程争議解決的市場慣用(yòng)機制是什麽？

選擇合适的施工方

在馬來西亞進行數據中心建設項目時，作(zuò)為(wèi)項目業主，需要關注多(duō)個方面以确保項目的順利實施并保護自身利益。首先，應選擇具備必要資質(zhì)和許可(kě)證的施工方。施工企業必須在馬來西亞建築工業發展局（CIDB）注冊并獲得相關資質(zhì)。業主應要求施工方提供其資質(zhì)證書和過往項目經驗，以評估其技(jì )術能(néng)力和合規性。特别是對于高技(jì )術含量的數據中心項目，選擇具備特定行業技(jì )術認證和專業資質(zhì)的施工方尤為(wèi)重要。

合同管理(lǐ)和風險分(fēn)擔

在簽訂EPC（工程、采購(gòu)和施工）合同時，項目業主要特别注意合同條款的細節，包括風險分(fēn)擔、責任劃分(fēn)和違約處罰等。合理(lǐ)的合同分(fēn)拆（如将合同分(fēn)為(wèi)在岸和離岸部分(fēn)）有助于降低稅務(wù)風險和符合當地法規的要求。此外，項目業主還需确保在項目啓動前獲得所有必要的許可(kě)證和審批，包括環境影響評估（EIA）、規劃許可(kě)和施工許可(kě)等，并積極與當地政府和相關部門溝通，了解具體(tǐ)的審批流程和要求。數據中心項目的設計和施工需嚴格遵循國(guó)際和國(guó)家的技(jì )術标準，包括能(néng)源效率、模塊化設計和數字化管理(lǐ)等。

施工監督與現場安(ān)全

項目業主要建立嚴格的施工監督機制，确保施工質(zhì)量和現場安(ān)全，定期組織施工現場檢查，及時發現和解決問題。要求施工方提交定期進度報告和安(ān)全報告，以便實時掌握項目進展和施工安(ān)全情況。同時，遵守馬來西亞的勞工法律，确保工人的權益和施工現場的安(ān)全。數據中心項目的設計和施工需嚴格遵循國(guó)際和國(guó)家的技(jì )術标準，包括能(néng)源效率、模塊化設計和數字化管理(lǐ)等。

馬來西亞工程争議解決的市場慣用(yòng)機制

鑒于馬來西亞法律并未強制要求工程糾紛必須在馬來西亞解決，實踐中，雙方可(kě)以自行約定馬來西亞項目的工程合同争議解決條款。在馬來西亞，工程争議通常通過仲裁、調解和訴訟等市場慣用(yòng)機制來解決。首先，仲裁是解決複雜和高價值工程項目争議的主要機制，其裁決具有法律約束力，且程序靈活、保密性強。其中，新(xīn)加坡國(guó)際仲裁中心和馬來西亞國(guó)際仲裁中心均擁有較多(duō)馬來西亞工程争議仲裁經驗，對于中國(guó)投資者而言，也可(kě)以選擇香港國(guó)際仲裁中心解決馬來西亞工程項目争議。其次，馬來西亞2012年頒布的《建築業支付和裁決法》（CIPAA 2012）設立了法定裁決機制，該機制在馬來西亞市場也較為(wèi)普遍。其旨在快速解決馬來西亞工程項目中的支付争議，減少因支付問題導緻的工程項目停工和延誤。再次，由中立調解員協助争議雙方談判的調解機制也較為(wèi)常見。調解機制具有成本低、速度快的特點，有助于維護和促進合作(zuò)關系。最後，訴訟作(zuò)為(wèi)解決争議的最後手段，适用(yòng)于重大合同違約或複雜法律問題的争議。法院判決具有終局性和強制執行力，确保争議得以徹底解決。但需要注意的是，鑒于中國(guó)内地未與馬來西亞簽署民(mín)事判決相互強制執行條約，中國(guó)法院作(zuò)出的判決須在馬來西亞法院申請外國(guó)判決的承認和執行後，方可(kě)在馬來西亞得以執行。

三、結論

本文(wén)作(zuò)為(wèi)十問十答(dá)系列的上篇文(wén)章，涵蓋了在馬來西亞進行數據中心投資所需了解的五個關鍵問題，包括行業和土地限制、必要的證照、銀行監管要求、優惠政策及運營風險防範。馬來西亞憑借其戰略位置、政府支持和良好的基礎設施，吸引了大量國(guó)際投資，成為(wèi)東南亞的數據中心樞紐。盡管面對網絡安(ān)全、物(wù)理(lǐ)安(ān)全和系統可(kě)靠性等挑戰，合理(lǐ)的法律合規措施和事故預防策略可(kě)以有效降低風險，确保數據中心的安(ān)全和高效運營。總之，馬來西亞為(wèi)數據中心投資者提供了豐富的機會和支持，使其在快速發展的數字經濟中占據有利位置。

我們将在本系列下篇文(wén)章中繼續讨論第二部分(fēn)的五個問題。